Helhedsplan for Ålerne

Ålerne er en klynge af ejendomme, der ligger på Ålervejen syd for Ebeltoft, og som lægger navn til Syddjurs Kommunens Helhedsplan for Ålerne. 

Helhedsplanen for Ålerne omfatter et 65 hektar stort areal syd for Ebeltoft, der strækker sig fra Christianslundvej ved Tolløkke i nord - til kysten ved Ebeltoft Færgehavn i syd.

Helhedsplaner udarbejdes for at danne et overblik over forskellige potentialer og problemstillinger i bestemte byer eller områder, og skal fungere som rettesnor for fremtidig planlægning, initiativer og projekter i området. 

En helhedsplan skal afspejle de politiske visioner for, hvordan vi sikrer den langsigtede og bæredygtige udvikling i kommunen. 

Helhedsplaner er uformelle og ikke juridisk bindende for borger eller Byråd. Men det afspejler Byrådets ønske for området.

Helhedsplanen er et redskab for Syddjurs Kommune til at sikre en robust sammenhængende planlægning i området fra Ebeltoft by til kysten ved Ebeltoft Færgehavn.

Ebeltoft er omgivet af beskyttet natur og landskaber med restriktioner, der gør det vanskeligt at udvide byen.
Helhedsplanens område mod syd er en af Ebeltofts få muligheder for at udvide byen, og det potentiale undersøges med Helhedsplanen for Ålerne. 

Ved Ålerne er der mulighed for at byudvikle uden naturmæssige og landskabsmæssige bindinger. Der er et planlægningsmæssigt grundlag at bygge videre på, som ikke kræver dispensationer i forhold til beskyttet natur og bevaringsværdige landskaber.

Baggrunden, for at helhedsplanen bliver udarbejdet nu, er, at kommunen har modtaget en ansøgning fra Grobund og Fonden Gældfri om at få udarbejdet en lokalplan for et nyt bolig- og erhvervsområde på deres arealer. En helhedsplan skal sikre, at også planlægningen for Grobund skriver sig ind i en større sammenhæng, som vedrører de store strukturer som vandhåndtering, rekreative stiforbindelser, infrastruktur og placering af boligområder og naturområder.

Erhvervs- og planudvalget i Syddjurs Kommune besluttede i januar 2022 at igangsætte en udviklingsproces for Grobund og for en helhedsplan for Ålerne.

Der er ni forskellige lodsejere inden for helhedsplanens afgrænsning. På kortet kan I se fordelingen.

Grobund og Fonden Gældfri, der ejer ca. 18 hektar af helhedsplanens 65 hektar, skal udvikle egne arealer. Syddjurs Kommune forventes at udarbejde en lokalplan for området, for at det kan lade sig gøre.

Det vides ikke, hvem der skal udvikle de øvrige arealer. Det forventes ikke, at de øvrige arealer skal udvikles i den nærmeste fremtid

.

Grobund er en forening med en vision om at etablere et bæredygtigt, affalds- og gældfrit off-grid samfund.

Grobund beskriver selv deres vision som ”et iværksætter- og levefællesskab, der bygger på helhedstænkning. Dette betyder højest mulig grad af selvforsyning på alle områder; lokal produktion af fødevarer; egen energiforsyning; kredsløb af næringsstoffer og vand. Rekreative områder, naturop­levelser og biodiversitet integreres.”

Helhedsplan for Ålerne

En helhedsplan er ikke juridisk bindende og giver ikke byggeret til at opføre bebyggelse. Helhedsplanen for Ålerne skal derfor ses som en vision for områdets udvikling. Helhedsplanens visioner og principper skal sikres i den videre planlægning gennem udarbejdelse af kommuneplanrammer og lokalplaner. 

Lokalplan for Grobund

En lokalplan derimod er en detaljeret plan med juridisk bindende bestemmelser for et afgrænset geografisk område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge bindende retningslinjer for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier med mere skal placeres og udformes inden for lokalplanens område. En lokalplan for Grobund skal først igangsættes af Erhvervs- og planudvalget og derefter følger den en formel proces, der leder frem til en endelig lokalplan vedtaget af byrådet.

Der har været afholdt to borgermøder med workshops d. 12. og 19. juni 2024, hvor der har været tilmeldt 133 personer.

Efter borgermødet var der en høringsperiode, hvor alle borgere med egne ord kunne bidrage med kommentarer og input til politikerne fra d. 15. juni til d. 17. juli 2024. Den mulighed har mange benyttet sig af – kommunen har modtaget 283 høringssvar. Se materiale fra borgermøderne og høringssvar under Opsamling på borgerinddragelse.

I borgerinddragelsen blev borgerne spurgt til deres fremtidsønsker for området i forhold til blandt andet bæredygtig bosætning, fællesskaber og rekreative muligheder.

De indkomne inputs fra borgerinddragelsen er blevet kvalificeret og indarbejdet i helhedsplanen. Det er særligt forslag og kommentarer omkring udsigter, infrastruktur, natur, landskab og bystrategiske overvejelser, der har haft indflydelse på helhedsplanen.

I principperne for natur og rekreative områder og for beboelse og infrastruktur er der i høj grad taget hensyn til naboområdernes udsigt henover helhedsplanens område til Ebeltoft Vig og Mols/Helgenæs.

Borgernes interesse i rekreative forbindelser gennem området er fastholdt som en vigtig del af helhedsplanen, der sammen med kystens og natur områdernes rekreative muligheder giver en ekstra værdi til helhedsplanen

Helhedsplanen tager generelt sit afsæt i stedets potentialer, som borgerne har været med til at udpege. Målet er, at udviklingen skal udnytte og forstærke stedets potentiale og dermed tilføre mere kvalitet til området. Både for dem, der skal bo her, men også for lokalområdet rundt om.

Helhedsplanen for Ålerne forventes at blive endelig vedtaget af politikerne i juni 2025

Se historikken længere nede på siden.

På Grobunds arealer vil man kunne bygge, når en eventuel lokalplan er politisk vedtaget. En lokalplan for Grobund er endnu ikke politisk igangsat.

Der er ikke nogen plan for, hvornår man må bygge på de øvrige arealer. Det forudsætter yderligere planlægning, som der på nuværende tidspunkt ikke er fastsat igangsætning på.

Plan.udvikling@syddjurs.dk

• Udlæg af kommuneplanrammer inden for helhedsplanens område:  1.1.E8 og 1.10.BE8
• Vedtagelse af lokalplaner inden for helhedsplanens område: Lokalplan nr. 132 Havplaceret Vindmøllepark - Fiskerihavn mm ved Ebeltoft Færgehavn (1984) og Lokalplan nr. 140 Industriområde mm ved Ebeltoft Færgehavn (1986). Disse lokalplaner er gældende i dag.

• Vedtagelse af Lokalplan nr. 300 for et nyt boligområde syd for Tolløkkeskoven, nord for helhedsplanens afgrænsning. Lokalplanen er endnu ikke udbygget. Området er udlagt til 70 tæt-lave boliger og parcelhuse.

• I Kommuneplan 2009, 2013 og 2016 er arealer nord for Langagervej udlagt som perspektivområde. Perspektivområder er et udtryk for en hensigtserklæring om udviklingen i det pågældende område. 

• I Tematillæg til planstrategi 2015, By- og Turismeudvikling i kystnærhedszonen i Syddjurs Kommune, udpeges et ønsket udviklingsområde ved Ålerne

• Erhvervsstyrelsen udsteder et landsplandirektiv, der indeholder udviklingsområdet ved Ålerne. Det betyder større adgang for kommunen til at planlægge for udvikling her. Udviklingsområder er områder inden for kystnærhedszonen uden særlige natur-, miljø- og landskabsinteresser.

• Vedtagelse af Kommuneplan 2020, herunder:
  • Udlæg af udviklingsområde på baggrund af landsplandirektiv.
  • I byskitsen for Ebeltoft udpeges den nordlige del af helhedsplanens afgrænsning som perspektivområde for fremtidig udvikling. Se illustration fra Kommuneplan 2020:

• • Ændring af kommuneplanramme for en kommunal matrikel nr. 25 aq, Ebeltoft Markjorder – ændring af anvendelse fra erhvervsområde til blandet bolig- og erhvervsområde.

• Syddjurs Kommune modtager ansøgning fra Grobund om at få udarbejdet en lokalplan for en ny landsby på deres arealer.

• Erhvervs- og planudvalget igangsætter en proces for udarbejdelse af helhedsplan for Ålerne, som kan danne grundlag for fremtidige mulige lokalplaner.
• Erhvervs- og planudvalget igangsætter ligeledes en udviklingsproces frem mod en lokalplan for Grobund. 

• Forslag om boligbebyggelse ved Tolløkke (som ikke er i overensstemmelse med lokalplan nr. 300 for et nyt boligområde syd for Tolløkkeskoven) afvises af Erhvervs- og planudvalget: Syddjurs Kommune har modtaget en henvendelse fra AART architects, som ønsker at etablere tæt-lave boliger og et seniorbofællesskab med i alt 176 boliger i Tolløkke. Området er i dag lokalplanlagt til omtrent 70 tæt-lave boliger og parcelhuse - Lokalplan nr. 300 for et nyt boligområde syd for Tolløkkeskoven. Det vurderes, at arealet ved Tolløkke er mere egnet til parcelhusgrunde end seniorboliger/tæt-lav boliger grundet afstanden til bymidten, indkøbsmuligheder og kollektiv trafik. AART´s projekt med mere end en fordobling af boligantallet vil desuden kræve en ny lokalplan.
• Indledende møde mellem administration og de private lodsejere inden for helhedsplanens område. Lodsejerne orienteres om igangsætning af arbejdet med en Helhedsplan for Ålerne.

• Borgerinddragelse i forbindelse med Helhedsplanen for Ålerne: To borgermøder d. 12. og 19. juni 2024. Herefter høringsperiode fra d. 15. juni – 17. juli 2024.
• Møde mellem administration og de private lodsejere inden for helhedsplanens afgrænsning d. 22. august 2024.

• Forventet godkendelse af Helhedsplan for Ålerne